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Mais-valias imobiliárias: Como ficar isento do pagamento de imposto

Vendeu ou vai vender um imóvel?Conheça as situações que dão direito a isenção do pagamento de imposto sobre asmais-valias imobiliárias.

 

A venda de um imóvel, seja uma casaou um terreno, dá origem, em muitos casos, a uma mais-valia, que não é mais doque o ganho obtido com aquela transação. Regra geral, essa mais-valia estásujeita ao pagamento de imposto, em sede de IRS, cuja taxa a aplicar dependerásempre do total dos rendimentos, já que a tributação é feita, obrigatoriamente,por englobamento.

No entanto, há situaçõesexcecionais que dão direito a isenção do pagamento de imposto sobre asmais-valias imobiliárias.

 

Conheça-as, neste artigo.

 

Imóveis adquiridos antes de 1 dejaneiro de 1989

 

Se o imóvel vendido tiver sidocomprado antes do dia 1 de janeiro de 1989, a mais-valia obtida estáisenta do pagamento de imposto. Isto porque, como o Código do IRS só entrou emvigor nesta data, e para evitar retroatividade fiscal, os imóveis adquiridosaté ao final de 1988 não ficam sujeitos a tributação.

A exceção são os terrenos paraconstrução, que só beneficiam de isenção se tiverem sido comprados antesde 9 de junho de 1965.

 

Apesar de isenta, a venda deimóveis enquadrados nestes casos deve ser declarada, em sede de IRS, através dopreenchimento do anexo G1.

Reinvestimento do valor da venda emhabitação própria e permanente

Tratando-se da venda de um imóvelque tenha sido a habitação própria e permanente (HPP) do sujeito passivo ou doseu agregado familiar, é possível beneficiar de isenção do pagamento de impostosobre as mais-valias se o valor da venda for reinvestido noutra HPP.

 

Pode ser outra habitação, terrenopara construção e/ou respetiva construção, e ainda ampliação ou melhoramento deoutro imóvel com o mesmo destino. Em todos estes casos, podem ser imóveissituados em Portugal ou qualquer outro Estado-membro da União Europeia oudo Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbiode informações em matéria fiscal.

 

Importa sublinhar que o valor areinvestir é o valor da venda – deduzido da amortização de eventualcrédito contraído para a aquisição do imóvel – e não o valor damais-valia. Ou seja, se vendeu uma HPP por 250 mil euros, obtendo uma mais-valiade 50 mil euros, o valor que deve reinvestir para ficar isento de imposto sãoos 250 mil euros, e não os 50 mil. Se tinha contraído um crédito para compradesse imóvel, e ainda faltava pagar ao banco 100 mil euros na altura da venda,a amortização desse crédito é dedutível ao valor a reinvestir pelo, que nestecaso, o reinvestimento teria de ser de 150 mil euros.

Neste ponto, é preciso ter ematenção que, tratando-se da venda de uma casa que foi construída pelo própriocom recurso a um crédito para construção, a amortização do empréstimo jánão é dedutível no valor a reinvestir. Voltando ao exemplo anterior, seestivéssemos a falar de uma autoconstrução, o vendedor receberia 250 mil eurospela sua casa, amortizaria os 100 mil euros do seu crédito para construção(ficando apenas com 150 mil), mas teria de investir na mesma 250 mil para poderbeneficiar da isenção de pagamento de imposto.

 

Além destes, há ainda outroscritérios a cumprir:

- O reinvestimento deve serefetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda.

 

- Deve ser manifestada a intençãode proceder ao reinvestimento, mesmo que parcial, mencionando o respetivomontante na declaração de rendimentos respeitante ao ano da venda. Ou seja, sevendeu uma HPP em 2023, deve mencionar na declaração de IRS a entregar este anoa intenção de proceder ao reinvestimento, e de que valor. Isto porque épossível reinvestir apenas uma parte do valor da venda e ficar isento depagamento de imposto na parte proporcional dos ganhos correspondentes ao valorreinvestido.

 

- O imóvel vendido tem de ter sidoa habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar(comprovada através do respetivo domicílio fiscal), nos 24 mesesanteriores à data da venda.

 

- Não pode ter beneficiado já desteregime de exclusão no ano da obtenção dos ganhos e nos três anosanteriores.

 

Imóvel pertencente a pensionista oumaior de 65 anos

 

No caso de uma habitação própria epermanente vendida numa altura em que o seu proprietário (ou respetivo cônjugeou unido de facto) esteja reformado ou tenha mais de 65 anos, é possívelbeneficiar de isenção de imposto sobre as mais-valias se o valor da venda foraplicado, nos 6 meses posteriores à transação, na aquisição de um ou mais de umdos seguintes produtos:

 

- Contrato de seguro financeiro doramo vida;

 

- Adesão individual a um fundo depensões aberto;

 

- Contribuição para o regimepúblico de capitalização?

 

Nos dois primeiros casos, devem serprodutos que visem, exclusivamente, proporcionar ao adquirente ou ao respetivocônjuge ou unido de facto uma prestação regular periódica durante um períodoigual ou superior a 10 anos, de montante máximo anual igual a 7,5% dovalor investido. Importa salientar que se o valor das prestações recebidasultrapassar este limite, ou se for interrompido o pagamento regular dasprestações, deixa de ter direito ao benefício da exclusão.

 

A aquisição destes produtos éacumulável com o reinvestimento em HPP mencionado no ponto anterior, paraefeitos de isenção de imposto. Ou seja, imaginemos que um contribuintereformado, ou maior de 65 anos, vende a sua HPP por 400 mil euros e amortiza os20 mil euros do crédito habitação que ainda devia ao banco, relativo a essemesmo imóvel. Pode reinvestir, por exemplo, 280 mil euros numa nova HPP e osrestantes 100 mil num contrato de seguro financeiro do ramo vida, ficando assimisento do pagamento de imposto.

 

Venda de segunda habitação eamortização de crédito

 

Ao contrário dos pontos anteriores,referentes à venda de uma habitação própria e permanente, este caso dizrespeito à venda de segundas habitações, como casas de férias, e terrenospara construção.

Nesta situação, também é possívelficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias, se o valor da venda(deduzido da amortização de eventual empréstimo para aquisição doimóvel) for aplicado na amortização de um crédito de habitação própriae permanente do próprio, do seu agregado familiar ou dos seusdescendentes.

 

Assim, estão abrangidas também asvendas de imóveis por cônjuges, pais ou avós, para amortizar um crédito àhabitação própria permanente contraído pelo outro cônjuge ou unido de facto,pelos filhos e enteados ou pelos netos. 

Esta possibilidade está contempladanuma norma transitória introduzida pelo Programa Mais Habitação que se aplica apenas a vendasocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 31 de dezembro de 2024.

 

Para se poder beneficiar daisenção, a amortização do empréstimo tem de ter sido feita até 7 de janeiropara vendas ocorridas entre 1 de janeiro de 2022 e 6 de outubro de 2023; e até3 meses a contar da data da venda para transmissões ocorridas a partir de 7 deoutubro de 2023. 

 

Caso o valor da venda seja superiorao capital em dívida do crédito habitação, só o valor remanescente é que ficasujeito a tributação de acordo com o Código do IRS.

 

Atenção que as Finanças podemexigir a apresentação de documentos que comprovam a amortização do capital emdívida, após a entrega da declaração de IRS de 2023 ou de 2024, consoante ocaso.  

 

Na declaração a entregar este ano,deve ser preenchido o novo quadro 19 do Anexo G.

 

Venda de habitações ao Estado

 

Por fim, é possível ficar isento deimposto sobre as mais-valias provenientes da venda de imóveis para habitação seo comprador for o Estado, as Regiões Autónomas, entidades públicasempresariais na área da habitação ou autarquias locais.

 

As únicas exceções são:

- Os ganhos realizados porresidentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a umregime fiscal mais favorável;

 

- Os ganhos decorrentes de vendasatravés do exercício de direito de preferência.

 

 

Se precisa de ajuda, não hesite emrecorrer à Gestimafra!


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